Calcul de la plus-value et personne morale étrangère

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (art.150V du CGI) diminué d'une somme égale à 2% de son montant par année entière de détention (cf modalités de calcul ci-dessous).

Toutefois, à compter du 1er mars 2010, et uniquement pour les cession réalisée par des personnes morales résidentes d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et n'étant pas non coopératif (au sens de l'article 238-O A) le prélèvement est déterminé selon les règles d'assiette et de taux prévues en matière d'impôt sur les sociétés dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France.

Prix de cession

Il s'agit du prix tel qu'il est stipulé dans votre acte de vente
Il est majoré des charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant (par exemple une indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur) (art. 150 VA-II du CGI)
Il est réduit, sur justificatifs, des sommes suivantes (art.150 VA-III du CGI) :
- la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de cette vente
- la valeur du mobilier vendu avec le bien immobilier (cf § « mobilier »)
- les frais supportés par le vendeur (liste limitative)
  - Frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire,
  - Honoraires de représentation fiscale,
  - Frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la loi,
  - Indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation,
  - Honoraires d'architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire,
  - Des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble.
Ces frais doivent être effectivement supportés par le vendeur et leur montant doit être justifié (facture)

Prix d'acquisition

Il s'agit du prix tel qu'il est stipulé dans votre acte d'achat, ou bien la valeur portée dans la déclaration de succession ou bien dans l'acte de donation.
Il est majoré des charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant(art. 150 VB-II du CGI)
Il est majoré des frais d'acquisition (le forfait de 7,5% ne s'applique pas).

Acquisition à titre gratuit

frais d'acte et de déclaration (déclaration de succession, notoriété, attestation immobilière), honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière,
droits de mutation afférents à ce bien ou droit immobilier à retenir à proportion de la fraction de leur valeur,

Acquisition à titre onéreux

Seuls les frais réels sont déductibles, sur justification. Ils s'entendent exclusivement :

des frais et coûts du contrat (honoraires du notaire, commission d'agence à la charge de l'acquéreur)
des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable

Ces frais doivent avoir été effectivement supportés par l'acquéreur et leur montant doit être justifié (facture)
Il est majoré des dépenses de travaux réalisés sur le bien vendu

Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement réalisées sur un immeuble sont déductibles et peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.

Attention : Les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles. Les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas non plus déductibles dans le calcul de la plus-value.

Les dépenses doivent avoir été effectivement supportées par le cédant et être justifiées par la production des factures. Les factures doivent impérativement comporter les mentions obligatoires prévues par l'art. 289 du CGI.

Calcul de la plus-value imposable

Lorsque le cédant n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu, les plus-values soumises au prélèvement du tiers prévu à l'article 244 bis A du CGI sont déterminées par la différence entre le prix de cession du bien et son prix d'acquisition diminué d'une somme égale à 2% de son montant par année entière de détention.
Cet amortissement de 2% ne concerne que les immeubles bâtis à l'exclusion des terrains et titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Les forfaits de 7,5 % et 15% ne sont pas applicables.

L'abattement de 10% par an pour durée de détention ne s'applique pas.

L'abattement de 1.000 € ne s'applique pas.

Le taux d'imposition, unique, s'élève à 33,33 %.

Attention : le représentant fiscal est également responsable des formalités relatives à la taxe annuelle de 3% pour l'année de la vente (cf § « taxe annuelle de 3% »).