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Calcul de la plus-value et personne physique étrangère

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. (art.150 V du CGI)

Prix de cession

  • Il s'agit du prix tel qu'il est stipulé dans votre acte de vente
  • Il est majoré des charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant (par exemple une indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur) (art. 150 VA-II du CGI)
  • Il est réduit, sur justificatifs, des sommes suivantes (art.150 VA-III du CGI) :
    • la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de cette vente
    • la valeur du mobilier vendu avec le bien immobilier (cf § « mobilier »)
    • les frais supportés par le vendeur (liste limitative)
      • Frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire
      • Frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la loi
      • Indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation
      • Honoraires d'architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire
      • Des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble
  • Ces frais doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur et leur montant doit être justifié (facture)

Prix d'acquisition

  • Il s'agit du prix tel qu'il est stipulé dans l'acte  d'achat, ou bien la valeur portée dans la déclaration de succession ou bien dans l'acte de donation.
  • Il est majoré des charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant  (art. 150 VB-II du CGI)
  • Il est majoré des frais d'acquisition

    • Acquisition à titre gratuit : pour leur montant réel

    • frais d'acte et de déclaration (déclaration de succession, notoriété, attestation immobilière), honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière
    • droits de mutation afférents à ce bien ou droit immobilier à retenir à proportion de la fraction de leur valeur
    • le forfait de 7,5 % ne s'applique pas

    Acquisition à titre onéreux : pour leur montant réel ou forfaitairement pour 7,5% du prix d'acquisition

    Les frais réels sont déductibles, sur justification. Ils s'entendent exclusivement :

    • des frais et coûts du contrat (honoraires du notaire, commission d'agence à la charge de l'acquéreur)
    • des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable

    Attention : ces frais doivent avoir été effectivement supportés par l'acquéreur et leur montant doit être justifié (facture).
    Aussi en cas d'acquisition contrat en mains, aucun frais ne peut venir majorer le prix d'acquisition.

  • Il est majoré des dépenses de travaux réalisés sur le bien vendu :
    • soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel
    • soit forfaitairement pour un montant égal à 15% du prix d'acquisition, lorsque le contribuable cède le logement plus de 5 ans après son acqusition

    • Frais réel

    Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées sur un immeuble sont déductibles et peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.

    Attention :

    • Les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.
    • Les dépenses qui ont déjà été déduites de l'impôt sur le revenu ne peuvent plus être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
    • Après l'achèvement ou l'acquisition d'un bien bâti, les travaux, pour être déductibles doivent avoir été réalisés par une entreprise.
      Les travaux ainsi réalisés par le contribuable lui-même ou par de la main d'oeuvre salariée, sont donc exclus. Il en va de même pour le coût des matériaux achetés par le contribuable même si ces matériaux sont installés par une entreprise.
      Exception : profits de construction occasionnels (achat de terrain nu et revente d'une construction), limitée aux travaux réalisés avant l'achèvement.
    • Les dépenses doivent avoir été effectivement supportées par le cédant et être justifiées par la production des factures. Les factures doivent impérativement comporter les mentions obligatoires prévues par l'art. 289 du CGI.

    Forfait de 15%

    Lorsque le contribuable, qui cède un bien plus de 5 ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15% du prix d'acquisition est pratiquée (article 150 VB-II 4°)

Calcul de la plus-value imposable

Plus-value brute

Aux termes de l'article 150 V du CGI, la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession du bien et le prix d'acquisition.

Plus-value imposable

  • La plus-value brute réalisée sur les biens est réduite d'un abattement de 10% sur chaque année de détention au-delà de la 5ème.

    • L'exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention.

    Les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

  • Un abattement fixe de 1.000 € est ensuite appliqué sur la plus-value.

    • En cas d'indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire.

    En cas de cession par des époux, cet abattement est porté à 2.000 €.

Taux d'imposition

Enfin, le taux d'imposition varie suivant le lieu de résidence du cédant :

  • 16% pour les résidents de la communauté européenne
  • 28,1 % pour les résidents français (16% + 12,1 % de prélèvements sociaux)
  • 33,33 % pour les résidents des autres pays.